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戶型玩“可變”將成歷史 “灰空間”黯然謝幕 
焦點成都房地產網 cd.focus.cn 2008年03月05日16:55 成都房產報道 吳雪 


　　□按建委要求，陽臺水平投影面積不得超過建筑面積的20% 
　　□相關職能部門制定的禁止“灰空間”的文件不日將出臺 

　　從今年1月起，成都市建委已停止批準贈送大面積的戶型設計方案，也即是說，不管開發商邀請何等高明的設計師，均不會被允許在戶型設計上打擦邊球“偷面積”，以“可變戶型”來實現促銷。設計界人士認為，“偷面積”的做法實際上是變相提高了小區容積率、改變了規劃控制指標，也變相提高了房價，即可能擾亂市場秩序，亦可能損害到消費者的合理利益。 

　　贈送面積終被叫停 

　　日前，記者在走訪各大建筑設計事務所時發現，一些已設計好的戶型圖紙，由于贈送面積過大不能通過報建，正在緊鑼密鼓地進行重新修改。而在新項目的戶型設計中，其贈送面積也被控制在20%之內。 

　　這究竟是怎么回事呢？記者從成都市建委了解到，今年新報建的項目，要求“陽臺的水平投影面積不得超過該套戶型建筑面積的20%。”據悉，該規定是春節前開始實施的，不過具體文件正在由規劃局、房管局、建委聯合制訂中，現在還未正式出臺。成都基準方中建筑設計事務所總建筑師周颿表示，“大贈送面積”遭到禁止，意味著從去年初開始，以萬科·金域藍灣、藍光·凱麗美域（查看地圖）等樓盤為代表的“可變空間”風潮走到了盡頭。 

　　可變空間曇花一現 

　　70平方米的套三、50平米的套二，錦江城市花園（查看地圖）一亮相，便給業界帶來一個很大的驚嘆；城東一樓盤把90平方米的居室通過挑高，更是把“灰空間”的設計發揮到極致。在贈送面積的范圍中，從最初的入戶花園、挑高露臺、大陽臺，發展到送挑高臥室、入戶客廳等，“偷面積”行為在成都樓市越演越烈，贈送面積的比例也越來越高，一些贈送大的房子比例甚至超過100%。 

　　四川大衛建筑設計師事務所總設計師劉衛兵認為，根據《住宅設計規范》，普通住宅層高宜為2.8米，并沒有規定高度的上限，對陽臺的大小也沒有明確規定。在“90/70”規定的限制下，贈送面積的設計實際上是增加了開發商可銷售面積，也變相提高了小區容積率、改變了規劃控制指標，同時讓房價水漲船高。 

　　據吉信行機構的一位專業人士分析，從2007年春季房交會“灰空間”發端到現在，“灰空間”已經成為買賣雙方心照不宣的曖昧“互惠”。賣方通過灰空間來偷出容積率，買方通過相對實惠的價格得到更多的面積，雖然這部分面積沒有正式“名分”，但不影響業主使用。然而“灰空間”導致政府損失了稅收、地價漏收，因此，它注定只能擁有短暫的輝煌。 

　　“創新戶型”難掩弊端 

　　成都基準方中建筑設計事務所總建筑師周颿表示，不可否認，這些“戶型創新”的產品在一定時期滿足了人們對更大居住面積的追求，有其正面的意義，然而它也有很多弊端。 

　　首先，政府損失了巨額的地價、稅收，而且這類建筑不環保、不節能。由于陽臺、露臺是開放式的，封閉成房間后，裝修時要將內墻的保溫材料拆除，造成浪費。自行搭建的隔斷，也會導致建筑外立面七零八落，破壞了城市空間的風景線；并且半成品的戶型在居住舒適性上也遠遠不及傳統的平面戶型，購房者入住之后往往發現，低矮的層高使得居住并不那么舒適，單薄的隔層樓板、加裝的陽臺、樓盤整體高度超標都會為房子帶來安全性隱患。 

　　中原地產分析研究員也表示，如果不控制灰空間模式的發展，今后很可能會出現一個樓盤外立面千奇百怪的現象，并且由于目前高層甚至超高層建筑的出現，擅自改變房屋結構勢必會對整個建筑的結構、抗風性能，立面效果，甚至城市形象帶來負面的影響。 

　　返璞歸真大勢所趨 

　　有業內人士指出，可變空間的叫停，容易使產品同質化。在現在有“90、70”的規定下，對贈送面積的限制，使錯層、躍層、挑高、陽臺等設計都受到局限，戶型很容易雷同，這樣消費者在購房時選擇面就窄了。那么，今后的戶型設計又將呈現怎樣的趨勢及特點呢？ 

　　對此，四川大衛建筑設計師事務所總設計師劉衛兵認為，以后的戶型設計將在有限的面積內，把戶型設計得更加緊湊，減少浪費面積，并更加注重考慮到居住的舒適性。 

　　基準方中周颿則表示，好的房子不是以偷面積來取得的，例如以90平方米換來的120平方米，舒適性根本很難達到同樣面積的正規大戶型的效果，“企業要把產品做好，戶型的設計必須與之面積相匹配，還要在建材、質量等方面下功夫，這樣才能做成傳世的產品。”